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1. Sur les HUIT documents du Dossier de Diagnostic Technique, quatre états concernent la solidité des ouvrages et la sécurité des occupants : termite; gaz, électricité et risques technologiques et naturels.
Deux sont clairement identifiés comme touchant à la santé des occupants (amiante & plomb). Pour le Diagnostic de Performance Energétique, même si la motivation première est la promotion des économies d'énergies, l'enjeu fondamental est bien la réduction des gaz â effet de serre en vue du ralentissement du réchauffement de la planète et des manifestations climatiques. Quant au dernier, H est à rattacher à la Salubrité Publique.
2. Les installations concernées seront bien toutes les installations de gaz, que le gaz soit naturel ou non.
3. Pas de changement d'appellation pour le diagnostic amiante à présenter à l'occasion de la vente de toute ou partie d'immeuble le propriétaire doit présenter un « constat vente » sauf à fournir une Fiche récapitulative du Dossier Technique «amiante» de l'immeuble ou de la partie d'immeuble concernée. Mais attention, il n'est pas fait ici menton du Dossier Technique ou du Dossier Technique «amiante» qui devront, le cas échéant, être transmis dans tous les cas au nouveau propriétaire.
4. Grand débat sur l'étendue de la mission du diagnostiqueur et de la garante des vices cachés. D'une part sur la restriction aux seuls termites alors même que la jurisprudence entraîne parfois la responsabilité des propriétaires ou des diagnostiqueurs en cas de découverte d'autres insectes xylophages, et d'autre part sur la restriction du périmètre de repérage au seul immeuble bât en laissant le propriétaire se débrouiller avec les cas de termites dans le non bâti (voir aussi copropriété pour les parties communes).
5. L'obligation d'informer repose sur le propriétaire vendeur (ou bailleur) et l'oblige à établir un état des risques, selon le modèle défini par arrêté du ministre chargé des risques majeurs. Pour ce faire, le propriétaire devra consulter les arrêtés municipaux pris en fonction des arrêtés préfectoraux. Mais en plus, le propriétaire devra informer le locataire et le candidat acquéreur sur les sinistres résultant de catastrophes technologiques ou naturelles reconnues ayant affecté en tout ou partie l'immeuble concerné. (cf. circulaire du 27 mai 2005 - DGUFIC I DPPR). Par extrapolation du contenu de mission confié au diagnostiqueur immobilier, les « Dossiers de Diagnostic Technique)> peuvent comprendre un chapitre consacré à ce domaine.
6. Le « Diagnostic de Performance Energétique » est l'outil du dispositif français de Lutte contre le réchauffement climatique qui concerne principalement les usagers. C'est le Sénat qui lui a conféré un caractère uniquement informatif et non opposable, réduisant ainsi la valeur scientifique d'un tel document On peut décemment se poser la question de l'intérêt de maintenir une telle contrainte financière sur les propriétaires alors même que les indications fournies n'auront aucun caractère contractuel.
7. Donc également les parties à usage commun d'habitation collective, sauf en cas de statuts de copropriété et cession de parts de société civile immobilière.
8. Selon l'article R 134-1 du CCH, l'obligation de Diagnostic de Performance Energétique s'applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes:
Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans;
Les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du Code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés;
Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
Les bâtiments servant de lieux de culte;
Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du Code du patrimoine.
9. Obligation de CREP en cas de travaux dans les parties à usage commun. Ici, le terme «partie privative» désigne aussi les «parties à usage privatif».
10. Attention ne pas confondre les notions de parties à usage privatif ou commun du Code de la Santé Publique et les Parties Communes ou Privatives définies par la Loi de 1965; cas particuliers à évaluer avec précaution, notamment en cas de parties communes à usage privatif (loge concierge), ou inversement, partie privative à usage commun (ancien box privatif loué à la copropriété comme local à vélo. .!). On peut regretter ici que cette approche initialement prévue dans l'avant propos du Guide Mission Vente Afnor GA 46-034, fut retiré de la version finale publiée fin aout 2009.
11. C'est ici que l'on mesure la dérive que prend la rédaction des textes. Il n'est plus question de prévoir un dispositif technique répondant à l'enjeu de défense du patrimoine bâti subissant les assauts d'agents destructeurs des bois; mais bien de faciliter les échanges commerciaux entre les propriétaires et les diagnostiqueurs. En effet, pourquoi serait-il opportun de ne plus s'intéresser aux parues communes de l'immeuble, alors même que naturellement ces parties sont les premières concernées par l'attaque des termes ? Le législateur succombe ici aux tensions qui le poussent à n'envisager que les traces superficielles des risques sanitaires. Alors que le débat alimenté par la jurisprudence s'attachera à établir les responsabilités, le dispositif technique imposé en cas de vente risque de briller par son incapacité à circonscrire les zones infectées.
La responsabilité d'investiguer sur l'ensemble de l'immeuble reste entière, y compris dans les parties non bâties, en cas de présence de termite, avec obligation de prévenir le maire de la commune. Ce qui déclenchera le classement du département entier en zone sinistrée par le préfet.
12. En l'absence d'un des documents dit « obligatoire » par certains, « aucune clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison. La vente reste valable mais l'acquéreur pourra agir en résolution de la vente ou en diminution du prix payé en cas de découverte de vices affectant l'installation postérieure au transfert de propriété»
http://www.logement.gouv.fr/_article_print.php3?id_article=6004
13. Donc aucune garantie de vices cachés pour ce domaine.
14. L'ERNT doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien. Si un délai plus long s'écoule entre la promesse et la vente définitive, un nouvel état des risques devra être joint à l'acte de vente.
15. La liste des communes à risques est établie par le préfet du département L'état des risques est établit directement par le vendeur ou le bailleur (le cas échéant avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location d'un bien). Il est juridiquement valable pour la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction. En cas de colocation il est fourni à chaque signataire lors de sa première entrée dans les lieux. Le cas échéant il est actualisé lors d'une entrée différée d'un des colocataires.
16. C'est bien le DPE qui devait donner le « la » du pack DOT « certifié de qualité ». Or il y a souvent manque d'exigence de la part du propriétaire, dans la qualité du DPE, notamment en matière de prescriptions ; l'incompétence de l'opérateur sera tolérée puisque le diagnostic n'est pas opposable au vendeur. Mais attention, en cas d'erreur manifeste, le diagnostiqueur ne pourra échapper à ses obligations professionnelles. Il doit d'ailleurs être assuré pour ce type de diagnostic dans les mêmes conditions.
17. En cas d'immeuble mixte en uni propriété, c'est l'un et l'autre de ces documents qui doit être annexé au compromis de vente. Mais attention, le propriétaire doit transmettre l'intégralité des Dossiers et autres documents attachés à l'immeuble ou la partie d'immeuble, dont le «Dossier Technique» des parties à usage privatif d'habitation, puisqu'il n'est pas soumis à l'obligation de constituer un DTA pour ces parties d'immeuble.
18. Les CREP doivent être donnés aux nouveaux entrants dans l'immeuble. Mais attention, ils doivent être refaits en cas de travaux réalisés entre deux mises en location. En effet, des travaux palliatifs ont pu être entrepris il y a quelques années et d'autres peuvent mettre en évidence des peintures dégradées alors que le CREP était déclaré négatif.
19. En effet, les critères de présence d'amiante ou de termites, comme les défauts d'installation de gaz ou d'électricité sont des critères de non décence.
20. Sont concernés par ce dispositif les bâtiments de plus de 1000 m2, occupés parles services de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'un établissement public, et accueillant un ERP de catégorie 1 à 4. (Arrêté du 7 décembre 2007)
Avertissement sur le contenu et la mise à jour du Dossier de Diagnostic Technique
Le dernier diagnostic inscrit réglementairement dans le DDT devrait entrer en vigueur dans les prochains mois:
- Diagnostic des installations d'assainissement non collectif ou certificat de raccordement au réseau collectif d'assainissement (Article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique.)
Enfin, vu l'hétérogénéité des durées de validité des différents diagnostics, il est important de considérer ce DDT comme un «carnet de santé du bâtiment» et de programmer les différentes mises à jour, notamment à l'occasion de travaux ou d'affectation des locaux qui entraîneraient une modification substantielle des parties de composant de la construction ou de leur usage.
Une mise à jour s'impose systématiquement
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Diagnostics amiante
Diagnostic gaz vente
